Immagina di voler vendere la casa di famiglia o di un tuo parente.
Magari è vicino all’autodromo di Imola, oppure in Pedagna.
Zona residenziale o PEEP non fa nessuna differenza.
Con o senza servizi nelle vicinanze.
Guadagni o perdite dipendono molto dal sapere cosa fare e come muoversi.
Si hai letto bene, ci sono casi in cui è possibile che la vendita di un immobile si trasformi in un incubo.
E per questo motivo voglio avvisarti dei possibili errori molto più vicini a te di quanto tu possa immaginare.
Quello che ti svelerò qui sotto è frutto di anni di 10 anni di esperienza nel settore, prima come tecnico e poi come investitore immobiliare sul territorio di Imola e dintorni.
E per questo ti invito a leggere attentamente quello che ti sto per dire.
Partiamo dal primo classico errore che commette il 90% di quelli che vogliono vendere casa.
La prima cosa che tutti vogliono sapere è il prezzo.
Cosa fanno?
Vanno da una o più agenzie immobiliari a sentire che aria tira.
Ecco quindi che tutti o la maggior parte commettono il primo grande errore:
– Andare subito in agenzia immobiliare senza avere un idea del reale valore del tuo immobile
Questa azione ,sebbene possa sembrare la normalità, è probabile che scateni una serie di eventi a catena capaci di farti perdere un sacco di tempo e soprattutto di soldi.
Vediamo perché.
L’agente immobiliare fa il suo lavoro e nel momento in cui gli dici che hai un appartamento da vendere inizia a corteggiarti con valutazioni allineate ai tuoi desideri.
Bella sensazione, ma che non sempre porta bene.
Infatti, l’agente cercherà di corteggiarti con la valutazione più alta che tu possa desiderare (ai limiti del verosimile) e sarà pronto a farti firmare il famoso incarico che ti terrà legato a lui per un bel po’ di tempo.
Che non sarebbe un male se vendesse la tua casa, ma spesso si traduce in una perdita di tempo perché le case in vendita fuori mercato servono solo a fare incassare le tasse al comune fino alla data di ridimensionamento delle tue speranze.
Poi ci sono le agenzie immobiliari che preferiscono evitare la tua proposta e ti lasciano vagare dalle agenzie più “corteggiatrici”.
Di solito questi sono gli agenti più esperti che sanno bene che, se tu chiedi (o meglio speri) troppo per la tua casa, è difficile che si venda e per questo, più che lavorare a vuoto, preferiscono non prendere l’incarico.
Ma nella maggior parte dei casi farai fatica a non cadere preda degli agenti Don Giovanni che ti offrono prezzi alti semplicemente perché si parla di soldi.
E quando si parla di soldi l’animo umano è molto debole.
Così, preso dalla voglia di incassare, finisci presto per fare la fine di Massimo e di quello che racconto in questo articolo.
Se invece sei lucido ed hai la lungimiranza di affidarti ad agenti immobiliari più esperti ed “onesti”, allora ecco che molto probabilmente potrai evitare il secondo classico errore di chi pensa di farla franca senza agenzia:
– Mettere un annuncio da solo su internet sui vari portali immobiliari
Inserire un annuncio su internet in autonomia della propria casa equivale a sperare di pescare un tonno nell’oceano con una canna da pesca del torneo della trota ai Laghi Verdi di Bubano.
Se ti va bene, il tonno non lo pigli e fine.
Ma se lo pigli e non sei in sicurezza, quello ti strappa canna e lenza lasciandoti a bocca asciutta e a volte anche con ferite alle mani.
In sostanza, se va bene l’acquirente non lo trovi; se va male, perderai i soldi della caparra o peggio ancora potrai avere noie legali con qualche avvocato di parte.
“Ma tanto io provo a mettere l’annuncio su internet da solo e poi vedo”
Ecco questo è il classico modo di pensare di chi non ha idea di come funziona il mercato immobiliare e di quanto sia delicata la fase di messa in vendita.
Di solito, chi procede in questo modo rischia l’effetto “sputtanamento del bene”.
Come funziona questo effetto?
Più o meno così: dopo che hai capito che la tua casa a quel prezzo non si vende, inizi ad abbassare il prezzo finché non trovi l’acquirente giusto.
A quel punto, avrai venduto un immobile a meno di quanto richiesto all’inizio.
Questo non sarebbe successo con un prezzo giusto e allineato con il mercato, che ovviamente non conosci se non fai questo lavoro.
Ora, se non vuoi fare questa fine l’unica soluzione è mettere un annuncio (da solo te lo sconsiglio per i motivi che ti spiegherò dopo) al prezzo di mercato giusto per la tua zona e la tua tipologia di immobile.
Il prezzo di mercato giusto per Imola oggi hai la fortuna di trovarlo su Metro Quadro Imolese che trovi qui, un servizio web che ti permette di capire gratuitamente quanto vale davvero la tua casa.
Così puoi evitare l’effetto sputtanamento della tua casa e conoscere un valore realistico e non basato sulle tue speranze, a patto che tu non abbia commesso il classico errore di:
– Non fare una Verifica Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale al tuo immobile
Questo è una materia molto spinosa: anche se a prima vista non hai commesso degli abusi o dei lavori non dichiarati al comune o al catasto, capita spesso che ci siano delle difformità di cui tu non sei a conoscenza.
E queste potrebbero far scappare il tuo potenziale acquirente appena scopre che c’è qualcosa che non va.
O peggio ancora rendere nullo l’atto di compravendita.
E non sto esagerando quando ti dico che ho visto trattative saltare per aria solo per un muro spostato rispetto a quanto regolarmente permesso.
Oppure gente finita in tribunale con la controparte per un muro spostato di mezzo metro.
D’altronde, le imprese costruttrici ne hanno fatte di tutti i colori in passato…
Per questo motivo, da qualche anno, prima della stipula viene richiesta dal notaio la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale, senza la quale il notaio non stipula.
Si hai letto bene, il notaio blocca la stipula se non hai questa relazione tecnica.
Sei di Imola e ti serve la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale?
“A ma tanto la faccio fare quando trovo l’acquirente!”
Questo è il classico ragionamento che fa chi non ne ha un’idea di cosa c’è dietro ad un immobile e di quanto tempo ci può volere per fare una relazione tecnica di questo tipo.
Non è raro infatti attendere anche 30 gg per poter visionare solo le carte di progetto depositate in comune.
E dopo il tecnico dovrà fare il rilievo per il controllo e la relazione tecnica di conformità.
Insomma non è roba che si può pensare di preparare dopo aver ricevuto una proposta dal potenziale acquirente.
Sia per motivi di sicurezza che per motivi commerciali.
E per questo appena hai intenzione di vendere casa devi incaricare una specialista per fare questa relazione tecnica.
Ma non uno qualunque.
Sei di Imola ed hai bisogno di questa Relazione tecnica di conformità?
Certifichiomla si occuperà di questo per te.
Clicca qui per la tua richiesta
Inoltre potrebbe accadere che la vendita non si concluda per le tempistiche non allineate della parte acquirente rispetto alle tue.
Si perché devi sapere che il perito della banca concedente il mutuo al tuo compratore fa gli stessi controlli tecnici di conformità e se non è tutto OK, è facile che blocchi la delibera del mutuo…
E allora puoi dire addio al tuo affare.
Ma non voglio metterti ansia e stress.
Se tu sai di aver fatto dei lavori senza dichiararli in catasto e in comune, la prima cosa che devi fare prima di mettere in vendita la tua casa è fare verificare le carte ad uno specialista del settore.
Sei di Imola e hai bisogno di far verificare queste carte?
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Una soluzione nella maggior parte dei casi esiste, se presa in tempo.
Il quarto errore che incide non poco sul prezzo di vendita della tua casa è banale ma purtroppo molti ci cascano.
Sto parlando del Presentare l’Immobile in Cattivo Stato al potenziale acquirente.
Che tu possieda un monolocale o una villa non fa alcuna differenza.
Se la gente entra in casa tua e sente puzza di fumo oppure trova tutto in disordine, fa fatica ad immaginarsi di vivere lì dentro e per questo non ti concederà minimamente una chance.
Chi cerca casa, prima di tutti compra serenità e sicurezza.
Per questo la confusione, il degrado,disordine e cattivi odori non aiutano di certo a immaginare queste sensazioni.
Quindi lascia che ti dica subito che velocità e prezzo di vendita sono direttamente proporzionali allo stato interno della tua casa.
“Eh ma la mia casa è vecchia…come posso fare?”
Disordine e cattivi odori non sono collegati a case vecchie o nuove.
Una buona imbiancata e sistemata trasforma qualsiasi loculo in un decente monolocale.
L’ultimo errore è fare la certificazione energetica una settimana prima dell’atto.
Perché ti dico questo?
Perché può accadere che la Certificazione Energetica APE da te richiesta venga sorteggiata per un controllo.
Si hai letto bene.
Devi sapere che da qualche anno in tutta l’Emilia Romagna esistono controlli a campione sulla Certificazione energetica APE e potrebbe accadere che, se il vostro tecnico incaricato ha fatto le cose con leggerezza e ha commesso qualche errore potrebbe essere sorteggiato per una verifica sul campo di quanto certificato.
Tempo perso che si somma ad altro tempo per intoppi vari.
Una situazione che potrebbe far saltare gli accordi con l’acquirente e creare tensioni.
Per questo motivo, anche per una semplice Certificazione Energetica APE, è bene affidarsi a specialisti di questo settore , professionisti come l’Ing. Pietro Mele di Certifichiomla che di certificazioni APE ne ha redatte migliaia e superato già decine e decine di controlli.