La storia di Massimo.
Oggi voglio raccontare la storia del Massimo, un imolese di 55 anni che ha appena ereditato l’appartamento di suo padre in zona Cappuccini ad Imola.
L’appartamento si trova in una palazzina di sole 6 unità immobiliari, 3 per piano , più i garage e le cantine al piano terra.
Massimo, dopo averne parlato con la moglie e i figli, decide di metterlo in vendita; non tanto perché avesse bisogno di soldi, ma piuttosto per aiutare suo figlio a comprare casa prima del matrimonio.
Insomma, una storia come ce ne sono tante, in Italia.
Non sapeva da dove iniziare però.
Chiedi all’amico, allo zio e al barista: tutti gli consigliano di rivolgersi ad un agente immobiliare del posto.
Non con poca fatica, tra appuntamenti e cambi turno, Massimo fa il giro delle agenzie e tutte lo lusingano con valutazioni davvero interessanti.
150, 170, 160mila€.
TOMBOLA!
Un noto franchising immobiliare di Imola addirittura 175mila (ma di questi Massimo non si fida..). Ognuno spara delle cifre diverse e Massimo non sa che pesci pigliare.
Come biasimarlo, quando tra un’agenzia e l’altra ballano 25mila euro…
E’ chiaro che tutti gli agenti stavano facendo la corte a Massimo per acquisire l’incarico.
Dopo averne discusso in famiglia, Massimo si lascia convincere dall’agenzia che gli offre di più e che gli promette di vendere l’immobile a ben 170.000€.
Dopo le prime scartoffie burocratiche sulla privacy e le foto di rito, l’annuncio di vendita della casa di Massino viene diffuso su tutti i portali web di compravendita immobiliare.
“Prima delle ferie vedrai che la vendi”, lo rassicurano dall’agenzia.
E visto che il matrimonio del figlio sarà in estate Massimo è fiducioso di chiudere l’affare entro l’inverno.
Ma le cose non vanno come previsto, purtroppo.
Per un paio di mesi Massimo non viene contattato dall’agenzia immobiliare..
Avendo consegnato le chiavi, non riesce nemmeno a capire se ci sono davvero delle visite.
Rapidamente arrivano le feste e tutto passa in secondo piano, quasi se ne dimentica.
Al rientro dalle ferie, Massimo riceve una chiamata dall’agente immobiliare.
Ed ecco servita la fregatura.
L’agente dice a Massimo che la casa, sebbene abbia caratteristiche ricercate (basse spese condominiali, ingresso indipendente, ecc..), non ha mai ricevuto una proposta reale.
Motivo?
Come funghi dopo un acquazzone, li intorno erano spuntati altri immobili della stessa tipologia, in vendita a molto meno.
Quindi se vuole venderla davvero e velocemente gli tocca abbassare il prezzo.
150mila euro! 20 mila di meno, secchi.
Dopo averne parlato in famiglia, Massimo acconsente a ritoccare il prezzo a ribasso, in linea con le altre case della zona.
Il tango degli annunci riparte, a 155mila trattabili.
Le richieste vanno meglio di prima, ma non si percepisce odore di vendita.
I brutti pensieri si fanno sempre più fitti nella testa di Massimo: il lavoro, mantenere la promessa fatta al figlio e al contempo non voler rinunciare a dare il giusto valore all’immobile di famiglia.
Dopo 20 giorni, l’agente immobiliare torna a farsi sentire, apparentemente con buone notizie!
Massimo si precipita in agenzia senza pensarci due volte..
C’è una proposta, ma non è completamente in linea a quanto previsto: 140mila euro.
Le giustificazioni dell’agente sono sempre le stesse: la crisi, la casa è da ristrutturare , , ci sono altri immobili simili a prezzi inferiori, etc..
Per questo Massimo non se la sente di firmarla e torna a casa dalla moglie e dal figlio con la notizia.
E così, dopo l’ennesima discussione per il bene del figlio, si decide di accettare la proposta, anche se 30 mila euro in meno dell’iniziale valutazione dell’immobiliare.
Ma c’è da fare presto! La proposta è condizionata all’accettazione di un mutuo da parte della banca dell’acquirente.
Ma soprattutto “bisogna avere tutte le carte in regola”, gli dice l’agente il giorno della firma.
Vuoi scoprire com’è andata a finire?
Continua a leggere molto attentamente.
Per avere “le carte in regola” bisogna fare l’APE (detta comunemente Certificazione Energetica) ma anche la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale.
La Certificazione energetica ormai è cosa conosciuta, ma la Relazione Tecnica di Conformità è tutta roba nuova per Massimo.
Per non perdere altro tempo, Massimo si affida all’agente immobiliare che chiama il suo tecnico di fiducia per la redazione di tutti questi documenti.
Intanto il tempo passa e solo dopo un mese il tecnico ha la possibilità di visionare la licenza edilizia e fare un sopralluogo di controllo.
Sopralluogo che purtroppo evidenzia delle difformità urbanistiche che non permettono di poter fare la relazione tecnica di conformità e mettono a serio rischio la proposta dell’acquirente, condizionata alla regolarità della casa.
In sostanza, per poter vendere casa e sistemare le difformità è necessario ricorrere ad una SANATORIA.
Per adempiere a questo intoppo, il comune chiede 2000€ solo di sanzione. A parte, ovviamente, la parcella del tecnico (altri 2 mila euro!).
Ormai è troppo tardi per interrompere l’iter: la caparra è stata versata e non si può perdere altro tempo.
Ma il tecnico in questione ha altri cantieri da seguire e la pratica di sanatoria di Massimo viene imbastita 25 giorni dopo.
L’acquirente nel frattempo va in agenzia, chiede anche lui informazioni ed è spazientito dai ritardi, perché anche lui ha degli incastri da sistemare (trasloco, acquisto di mobili, ecc).
L’agente, che ha un piede in due scarpe, cerca di calmare le acque e si giustifica come può.
In questo continuo rimpallo di responsabilità, l’acquirente prende una decisione rovinosa per Massimo: stop alla proroga dei termini della proposta.
Tutto da rifare.
Così, al povero Massimo, dopo 6 mesi, tocca ripartire da zero, ma con il prezzo ribassato e senza nulla in mano.
Il tutto per aver commesso i due classici errori che fanno tutti prima di vendere casa:
- Non conoscere il valore della casa e precipitarsi dalle agenzie e chiederne il valore
- Non avere la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale
ERRORE N°1 – Non conoscere il valore della casa e precipitarsi dalle agenzie immobiliari e chiederne il valore
L’errore di non conoscere il valore della casa è purtroppo quello che fanno molte persone prima di mettere in vendita la propria casa.
Vanno a sensazione, o meglio scelgono l’agenzia che gli propone di più.
Grave errore perché, come è successo a Massimo, alcune agenzie in fase di acquisizione tendono a sovrastimare il valore della casa solo per farsi firmare l’incarico, per poi dopo richiamare il venditore proponendogli un ribasso che loro sanno in anticipo che ci sarà.
Certo, anche in questo caso, c’è il rischio che il venditore non rinnovi il mandato, ma nel 90% dei casi questo non succede e questa manovra di raggiro si traduce solo in una clamorosa perdita di tempo e di denaro per chi vuole vendere casa.
Ora, mentre in tutte le città d‘Italia per conoscere il valore immobiliare in maniera imparziale c’è da chiamare un perito e spendere soldi, la buona notizia per te è che a Imola e circondario è attivo da ormai un anno il servizio web GRATUITO per la perizia immobiliare della tua casa al seguente link www.metroquadroimolese.it
Questo servizio aggiornato a valori di compravendita degli ultimi 6 mesi è stato creato dal sottoscritto per aiutare il cittadino imolese a scoprire autonomamente il valore della propria casa prima ancora di andare dall’agenzia.
Intendiamoci: questi non sono i prezzi che trovi su immobiliare.it o dei valori OMI dell’agenzia delle entrate.
Questi sono prezzi reali ricavati da conoscenza di oltre 10 anni di valutazioni nelle zone del territorio imolese.
ERRORE N°2 – Non avere la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale prima della messa in vendita
Il secondo errore invece che ha mandato in fumo la proposta fatta a Massimo è stato quello di non avere la relazione tecnica integrata di conformità pronta prima di contattare l’agenzia.
Errore classico che è dettato dalla scarsa informazione che c’è sull’argomento ed è spesso associato alla leggerezza data alla materia sia dal venditore che da alcune agenzie immobiliari poco serie.
E’ noto infatti che per non far spaventare il venditore con delle spese iniziali per redigere la relazione tecnica (variabile da 500 a 700€ ) molte agenzie immobiliari consigliano al venditore di fare questa pratica solo dopo aver ricevuto una proposta di acquisto, perché sperano che, una volta ottenuta la proposta, il venditore sia psicologicamente portato a spendere dei soldi per chiudere l’affare.
In realtà, così facendo, creano un rischio per il venditore perché, come è successo a Massimo, purtroppo la relazione tecnica integrata necessita di tempistiche e verifiche a volte molto lunghe e che non dipendono unicamente dal tecnico.
I tempi necessari infatti sono dipendenti dall’ufficio tecnico comunale di Imola per l’accesso agli atti e non soprattutto da tempistiche per sanare delle irregolarità urbanistiche e catastali che possono essere presenti.
Che cosa devi fare quindi prima di mettere in vendita la tua casa?
Per prima cosa devi dare l’incarico ad un tecnico per controllare che sia tutto a posto a livello urbanistico e catastale e farti rilasciare la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale (che sono due cose molto diverse).
Ora, se chiami un tecnico generico che segue anche pratiche di ristrutturazioni, molto probabilmente non potrà offrirti questo servizio in modo rapido ed efficiente perché ha altre cose da fare.
Se invece contatti Certifichiomla questo genere di relazione tecnica arriverà nelle tue mani in tempi rapidi e garantiti (una settimana dalla data del sopralluogo).
Se stai valutando di vendere casa a Imola, la prima cosa che devi fare quindi è commissionare questo controllo a chi lo fa di mestiere da anni.
Anche se pensi di provare a vendere casa tua da solo su internet.
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